Der Fachkräftemangel auf Baustellen ist ein anhaltendes Problem, das die Bauindustrie seit Jahren plagt. Die steigende Nachfrage nach neuen Wohn- und Gewerbeimmobilien in Verbindung mit der jahrelangen Niedrigzinspolitik hat zu einem regelrechten Bauboom geführt, der jedoch von einem Mangel an qualifizierten Arbeitskräften begleitet wird. Doch könnte sich dieses Szenario bald ändern? Ein interessanter Ansatzpunkt dafür liegt in der Erhöhung der Zinsen, die eine unerwartete Auswirkung auf die Attraktivität des Bauens für Bauträger hat.
Die Baubranche in einfachen Worten
Die Baubranche aus der Vogelperspektive zu betrachten, hilft an dieser Stelle sehr, um den folgenden Beitrag grundlegend zu verstehen.
Im Wesentlichen besteht die Branche aus fünf verschiedenen Akteueren:
- Private Bauherren, die eine Baustelle in Auftrag geben.
- Investoren, Bauträger, Wohnbaugesellschaften und co. Also alle, die eine Immobilie als sogenannte Assetklasse sehen, in die sie investieren.
- Versicherungen, die als Schadensregulierer fungieren.
- Projektentwickler, Architekten und co. Also alle, die eine Art Zwischeninstanz zwischen dem Bauunternehmen und einem Auftraggeber darstellen. Natürlich muss nicht zwangsläufig ein Architekt als Mittelsmann zwischen Bauunternehmen und beispielsweise einer Wohnbaugesellschaft stehen, aber diverse Bauunternehmen, leben ausschließlich von den Aufträgen von 1 oder 2 Architekten.
- Und es gibt noch die Bauunternehmen, die die Bauaufträge abarbeiten müssen.
Der wichtigste Punkt, den man an dieser Stelle verstehen muss, ist, dass es eine begrenzte Anzahl an Bauunternehmen und weiter auch eine begrenzte Anzahl an Fachkräften gibt, die sich auf die Bauunternehmen verteilen.
Wohingehen die Bauunternehmen und insbesondere die mögliche Arbeitszeit der Summe aller Fachkräfte ein limitiertes Angebot darstellt, stellen die Bauaufträge der anderen vier Akteure die Nachfrage dar.
Der bisherige Zustand
Um das Ausmaß des Fachkräftemangels auf Baustellen zu verstehen, muss man die aktuelle Situation betrachten. In den vergangenen Jahren ist die Baubranche stark gewachsen, angetrieben von niedrigen Zinsen und einer hohen Nachfrage nach Wohnraum und Gewerbeflächen.
Durch die Niedrigzinspolitik der EZB waren Immobilien eine attraktive Assetklasse für institutionelle Investoren und insbesondere Wohnbaugesellschaften etc.
Institutionelle Investoren sind völlig plump formuliert Unternehmen, die über riesige Mengen an finanziellen Mitteln verfügen und diese renditeorientiert anlegen – dazu zählen unter anderem auch Versicherungen oder die Kirche.
Diese institutionellen Investoren haben in aller Regel kein reines Immobilienportfolio sondern aus Gründen der Diversifikation ein gemischtes Portfolio.
Zu möglichen Assetklassen, in die investiert wird, zählen beispielsweise Aktien, Rohstoffe, Anleihen und eben auch Immobilien.
In den letzten Jahren waren Immobilien gegenüber anderen Assetklassen eine sehr attraktive Assetklasse.
Dies führte zu einem Anstieg der Bautätigkeit, während gleichzeitig das Angebot an qualifizierten Arbeitskräften nicht Schritt halten konnte.
Bauunternehmen hatten Schwierigkeiten, genügend Fachkräfte wie Maurer, Zimmerleute und Installateure zu finden, was zu Verzögerungen und Kostensteigerungen führte.
Natürlich kommt auch noch dazu, dass die Generation, die gerade nachrückt, in weiten Teilen kein Interesse mehr daran hat, sich die Finger schmutzig zu machen. Das war allerdings nur die Kirsche auf der Torte, oder allenfalls noch die Sahne…
Vor allem ausführende Unternehmen innerhalb der Baubranche konnten sich, ohne wirklich etwas dafür tun zu müssen, kaum vor Aufträgen retten. Man verhandelte nicht mehr über Preise sondern größtenteils nur noch über Termine.
Wichtig ist zu verstehen, dass dieses Marktgeschehen künstlich erzeug wurde!
Es ist ist nicht marktüblich, keine oder kaum Zinsen für Kredite zahlen zu müssen. Während in Brüssel die Druckerpresse parallel dazu noch kräftig rotierte wurde der Markt regelrecht mit Geld überflutet und dieses musste irgendwo untergebracht werden. Es gibt viele, viele Assetklassen aber eine sehr attraktive durfte bei keinem fehlen:
Immobilien!
Es erinnerte ein wenig an 2008 als plötzlich jeder, bei dem die Tinte auf dem Gesellenbrief noch nicht ganz trocken war, Kredite aufnehmen konnte und Immobilien zu astronomischen Preise finanzieren konnte.
Bei Wohnungen redete man in in Städten wie Frankfurt teilweise über einen Vervielfältiger von wahnsinnigen 40!
Die Banken und die Baubranche waren im kollektiven Goldrausch und kaum einer dachte daran, dass diese riesige Party irgendwann mal ein Ende haben wird…
Die Große Wende: Der Anstieg der Zinsen
Eine Zinserhöhung kann unmittelbare Auswirkungen auf die Bauindustrie haben.
Wenn die Zinsen steigen, wird das Bauen teurer. Bauträger und Investoren werden möglicherweise vorsichtiger sein, wenn es darum geht, neue Projekte zu starten, da die Kosten für Kredite und Finanzierungen steigen.
Natürlich gab es parallel dazu auch praktischerweise Materialknappheit und auch hier sind die Preise stark gestiegen, aber das ist ja keine Neuigkeit mehr. Es hat den Markt allerdings auch verändert!
Diese Zahlen konnte man schon im ersten Quartal diesen Jahres betrachten: Die Nettoneukreditvergabe von Banken für gewerbliche Immobilien (wozu auch der Wohnungsbau zählt, wenn er nicht privat genutzt wird), ist im Vergleich zum Vorjahr um über ein Drittel zurückgegangen. Das heisst es wird alleine deshalb in diesem Bereich nur noch ein Drittel von dem gebaut werden, was vorher gebaut wurde.
Das ist auch mit ganz simpler Mathematik zu erklären:
Die sogenannte Preiselastizität eines Käufers oder Investors ist begrenzt. Wenn er eine Millionen Euro zur Verfügung hat, um davon eine Immobilie zu kaufen oder einen bestimmten Betrag, den er als monatlichen Abtrag zahlen kann, kann er dieses Budget nicht einfach überschreiten, wie er das möchte.
Wenn nun die Zinsen stark ansteigen, dann wird der Tilgungsanteil an der monatlichen Annuität kleiner und die Zinslast entsprechend größer. Das führt dazu, dass weniger für die Immobilie ausgegeben werden kann.
Geht man gedanklich noch einen Schritt weiter, erklärt sich damit von selbst, weshalb durch die Zinserhöhung die Immobilienpreise gefallen sind. Was allerdings auch gefallen ist, sind die Immobilienwerte in den Bilanzen großer Investoren.
Nun reden wir in den allermeisten Fällen nicht von Value-Add Immobilien, sondern die großen Gesellschaften haben in den letzten Jahren stark in beinahe risikolose Core Objekte investiert: Mit anderen Worten Wohnimmobilien.
Diese Immobilien haben allerdings auch den großen Nachteil, dass wir gegen Ende dieser Niedrigzinsperiode Renditen im unteren einstelligen Bereich hatten. Dieses Geschäftsmodell funktioniert natürlich nicht, wenn plötzlich 3-5% Zinsaufwendungen hinzukommen.
Bleiben wir bei den Immobilienwertverlusten in den Bilanzen großer Bauträger etc:
Diese Verluste sind natürlich noch nicht realisiert worden, weil sie noch nicht verkauft wurden. Die Banken wissen allerdings um diese Problematik und sind gerade äußerst zögerlich wenn es darum geht, großen Gesellschaften für diese Bereiche Kredite anzubieten. Also selbst wenn diese Gesellschaften gerade bauen möchten, ist die Finanzierung deutlich schwieriger geworden.
Man kann nur mutmaßen, wie weit die Immobilienpreise noch fallen werden und dieses Risiko preist die Bank ein.
Ab einem bestimmten Risikozuschlag seitens der Bank lohnt es sich für die Gesellschaft nicht mehr, das Projekt zu realisieren, wenn sie denn eine Finanzierung bekommen würden.
Dies wird in der Konsequenz dazu führen, dass weniger Bauprojekte initiiert werden, was wiederum den Druck auf den Arbeitsmarkt reduzieren würde.
Wie sah der Markt bisher aus?
Es gibt exzellente (grün), mittelmäßige (blau) und schlechte (rot) Bauunternehmen.
Schwarz eingerahmt ist die Nachfrage der einzelnen Nachfrager – Private, Versicherungen und Institutionelle – somit also das gesamte Marktvolumen.
Es war in den letzten Jahren also auch für mittelmäßige Bauunternehmen und sogar für die schlechten eine gewisse Nachfrage und diese Firmen waren in der Lage, zu wirtschaften.
Durch die gestiegenen Materialkosten aber vor allem durch die geänderte Zinspolitik wird sich das Marktvolumen allerdings verändern.
Vor allem im Bereich des institutionellen Bauens, wird die Nachfrage nach Bauunternehmen stark sinken, was dazu führt, dass diese Firmen entweder aus dem Markt ausscheiden werden, oder zur Konkurrenz für andere Firmen werden, wie in der nächsten Abbildung dargestellt.
Was passiert mit den Bauunternehmen?
Die Baubranche ist kein Just-in-Time-Modell, sondern Bauaufträge benötigen in der Regel Monate bis Jahre. Von daher spüren viele Bauunternehmen noch nicht, dass die Auftragslage dünner wird – Arbeit ist in aller Regel immernoch genügend da.
Der Effekt wird allerdings spätestens 2024 eintreten, wenn die politischen Entscheidungen aus 2023 ihre Auswirkungen auf der Baustelle zeigen.
Egal ob Zinspolitik oder „Habecks Heizungs Hammer“.
Wie zu Beginn des Beitrags erläutert, existiert eine begrenzte Anzahl an Bauunternehmen und eine begrenzte Anzahl an Fachkräften, die für diese Unternehmen arbeiten.
In den letzten Jahren, war die Nachfrage nach Bauunternehmen dermaßen hoch, dass es nicht genügend Bauunternehmen und Fachkräfte gab.
Nun sind die Haupteinnahmequellen von Bauunternehmen zwar in der Regel nicht gänzlich bei einer Kundenart, aber man darf feststellen, dass es solche gibt, die fast ausschließlich für private Kunden arbeiten, oder solche die ausschließlich (wenn auch z.B. über Architekten) für Gesellschaften arbeiten.
Wenn nun die Aufträge der großen Investoren und Gesellschaften ausbleiben, gibt es für die davon abhängigen Bauunternehmen zwei verschiedene Szenarien:
Szenario 1:
Die Bauunternehmen, die bisher für die Investoren und Gesellschaften gearbeitet haben, müssen sich neue Kunden suchen und da man schwer an Aufträge von Versicherungen herankommt, (wenn man es denn möchte,) müssen sie sich auf die privaten Kunden stürzen.
Das führt dazu, dass sich wesentlich mehr Unternehmen um die selbe bzw. niedrigere Anzahl an Bauaufträgen im privaten Sektor streiten müssen. Denn auch im privaten Sektor sitzt das Geld nicht mehr so locker.
Szenario 2:
Diese Bauunternehmen schaffen es nicht, sich gegen die bestehende Konkurrenz durchzusetzen und müssen zwangsläufig Leute entlassen oder sogar den Laden dicht machen.
Diese Fachkräfte werden plötzlich frisch auf dem Arbeitsmarkt sein. In aller Regel werden sie aber schon bevor ihr letzter Arbeitstag herum ist, einen neuen Vertrag unterschrieben haben.
Ohne in die Zeitung geschaut zu haben und ohne zum Arbeitsamt zu gehen.
Denn gute Fachkräfte suchen nicht, sie werden gesucht!
Kein Unternehmen, was nicht proaktiv die Mechanismen der Mitarbeitergewinnung anwendet, wird von diesem Kuchen ein Stück abbekommen.
Was wird in 2024 passieren?
Die Anzahl an Fachkräften in Deutschland wird sich nicht ändern .
Die Anzahl der Aufträge wird sich definitiv ändern.
Nun gilt für alle Bauunternehmen folgende Strategie:
Bisher mussten viele Bauunternehmen wenig bis gar kein Verkaufstalent besitzen, um in der Baubranche gutes Geld zu verdienen.
Die, die gut verkaufen konnten, sind eben in der S-Klasse zur Firme gekommen und haben jedes Jahr 1-2 Immobilien gekauft und die, die weniger gut bis gar nicht verkaufen konnten, für die hat es trotzdem für einen A6 und einen schönen Sommerurlaub mit der Familie gereicht.
Es ist also nicht sehr verwunderlich, dass Vertrieb größtenteils nicht zu den Kompetenzen der derzeitigen Bauunternehmen gehört, weil sie diese Fähigkeit in den letzten Jahren nicht besitzen mussten.
Folge Nummer 1:
Wer nicht verkaufen kann, wird zu wenige oder schlecht bezahlte Aufträge bekommen. Er wird die Kunden bekommen, die kein andere haben möchte und wird im schlimmsten Fall nicht mehr am Markt existieren können!
Mit den Fachkräften ist es wie mit dem Obst im Supermarkt. Wer das saftige und frische Obst haben möchte, der muss früh aufstehen und der erste sein. Wer Mittags kommt, der bekommt immer noch etwas, aber die besten Früchte sind schon weg. Und wer abends kurz vor dem Feierabend kommt, der muss die übrig gebliebenen guten Früchte zwischen den teilweise angefaulten erstmal finden, wenn die Regale nicht schon leer sind.
Wer sich hier auf staatliche Institutionen wie das Arbeitsamt oder Zeitungsartikel verlässt, der ist genau so verloren, wie in den letzten Jahren.
Folge Nummer 2:
Wer nicht weiß, wie er Mitarbeiter findet und sie davon überzeugt, bei sich zu arbeiten, der wird von dieser frischen Fachkräftewelle nichts abbekommen.
Das Zeitfenster ist sehr klein...
Wer sich einbildet, dass schon alles werden wird, oder dass dafür noch sehr viel Zeit bleiben wird, der täuscht sich. Die bestehenden Aufträge werden abgearbeitet und dann werden sich diese Bauunternehmen auf die privaten Kunden stürzen müssen oder Stellen abbauen.
Es ist nicht die Frage, ob das passiert, sondern wann das passiert und gewinnen wird der, der am besten Aufträge an Land ziehen und die besten Fachkräfte zu sich holen kann – der beste Verkäufer!
Auch die Stundenlöhne werden aus reiner Marktlogik sinken müssen, denn es herrscht etwas weniger Nachfrage bei identischem Angebot an Bauunternehmen.
Hier wird ein weiterer Effekt ans Tageslicht kommen:
Viele Unternehmen konnten in den letzten Jahren mit schlechter oder mittelmäßiger unternehmerischer Qualität existieren oder halbwegs erfolgreich sein.
Wer in den letzten Jahren als Bauunternehmen pleite gemacht hat, dem ist entweder als Kind ein Klavier auf den Kopf gefallen oder es ging mal ein richtig großer Deal schief, den man von vorneherein gar nicht hätte annehmen dürfen. Kurz: Das war eigentlich unmöglich!
In den kommenden Monaten werden diese „Zombies“ – also Unternehmen, die es unter normalen Marktbedingungen überhaupt nicht geben würde – ans Tageslicht kommen, weil jetzt wieder eine Periode beginnt, wo gutes unternehmerisches Denken und Handeln nicht darüber entscheidet, ob man einen A6 oder eine S-Klasse fährt, ob man 1 oder 10 Häuser hat oder ob man mit seiner Frau und seinen Kindern auf den Campingplatz an die Nordsee fährt oder in das 5-Sterne-Hotel auf die Malediven fliegt.
Die kommenden Monate werden entscheiden, wer am Markt bleibt oder wer von der Konkurrenz überrannt wird.
Es wird darüber entschieden, wer die guten Mitarbeiter bekommt oder wer sich nach wie vor nur an den Resten bedienen darf oder gar nichts bekommt.
Es ist kurz vor 12!
Als Kind machte man die ersten Versuche, mit den Fahrrad zu fahren und man holte sich reihenweise Wunden, weil man ständig hingefallen ist.
Genau das wird passieren, wenn sich die Bauunternehmen wieder mit ganz normalen unternehmerischen Tätigkeiten beschäftigen müssen, wie
- Kosten analysieren und im Griff haben.
- aktiv etwas dafür tun zu müssen, um an Bauaufträge zu kommen
- aktiv etwas dafür zu tun, gute Mitarbeiter zu finden
- interne Prozesse aufzubauen und zu optimieren
- sich aktiv um seine Kunden zu kümmern, weil man wieder die erste Wahl sein muss und nicht die letzte Rettung
Wenn alles, was du in Bezug auf Rechnungswesen und Buchhaltung (bzw. Controlling) tust, ein bisschen Rechnung zu schreiben ist und ab und zu mit deinem Steuerberater zu telefonieren. Wenn du nicht weißt, was Kennzahlen sind und wie man damit umgeht – auch in der Baubranche –
dann ist es kurz vor 12!
Wenn du nicht weißt, wie du anständig Werbung machst, dich klar positionierst und die Kunden vor allem deshalb zu dir kommen; wenn du denkst, dass Mundpropaganda, ein Zeitungsartikel, Werbung auf dem Bus und eine selbstgebastelte Website, die 10 Jahre alt ist, reichen,
dann ist es kurz nach 12!!!
Da draußen ist 2023!
Wenn bei dir jeder, jede Tätigkeit ausübt und dein Unternehmen kein Uhrwerk ist, was du morgens nur noch anschalten musst, sondern dir erstmal mit verschlafenen Augen einen Überblick machen musst, wer heute wo hinfährt,
dann ist es kurz vor 12!
Wenn dein Unternehmen bisher von 1-2 Architekten abhängig war, die dir pro Jahr 3 oder 4 Großprojekte zugespielt haben und du dich nun darum kümmern musst 100 private Kunden davon zu überzeugen, von dir bauen zu lassen und dich komplett umstrukturieren musst,
dann ist es kurz vor 12!
Wenn deine Mitarbeiter und deine Kunden für dich nicht an allererster Stelle stehen und jeder internen und externe Prozess darauf ausgerichtet ist, deren Zufriedenheit systematisch(!) zu garantieren,
dann ist es kurz vor 12!
Wenn es bei dir auch kurz vor 12 ist, dann ist es noch nicht 12 aber aller höchste Eisenbahn, dich mit diesen Dingen zu beschäftigen.
Und dass es dir gerade so vorkommt, als wären das unlösbare Probleme, ist auch in Ordnung. Du bist zum Handwerker ausgebildet worden und dein Beruf ist das Handwerk, nicht das Unternehmertum.
Selbst der Teil der Meisterschule, der dich darauf vorbereiten soll oder irgendwelche Gründerseminare der Handwerkskammer, kann man allesamt in die Mülltonne werfen – Das weiß jeder.
Buche jetzt dein kostenloses Erstgespräch und wir werden uns gemeinsam anschauen, was wir zusammen tun können, damit du ein Gewinner der Krise wirst.
